数据|金九银十推盘40余次,房企加快以价换量! 新车资讯

/ / 2019-08-11
数据|金九银十推盘40余次,房企加快以价换量!...

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最近很多人在后台留言,郑州房价是不是降了。

别说是房产圈内人,就是普通的购房者也能敏锐地闻出一丝凉意。

一个项目的降价信息,会以最快的速度席卷全城。

一篇唱空市场的神作,会让我们心头一紧,焦虑地转发给亲朋好友。

金九银十成了青铜,观望的人多,成交惨淡。

那些鼓吹房地产牛市永不落幕的人依旧很多。哪有降价?不过是减配交付,或者鼓励全款回现金流的手段而已。

唱空市场的言论也一触即发弥漫四溢。从不看好房地产!楼市泡沫一戳就破!

两方大神唇枪舌战漫天唾沫星。可我们只想在好的时机买到好房子。

对工薪刚需而言,看准就上车,房子是住的,只需要关心这个房子的交通、配套、产品是否满足生活。

对资产配置而言,投资均有风险,只不过闭眼发财的年代过去了,我们回到了正常的风险环境,要拿出点有钱人的智慧了。

回到最初“房价是不是降了”、“房子还能买吗”的问题。我们先还原一个真实的“金九银十”。

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对比去年金九银十以及今年8月的开盘数据:

2017年

9月,39次开盘,共推11784套房源,平均去化82%

10月,22次开盘,共推7280套房源,平均去化76%

2018年

8月,14次开盘,共推2873套房源,平均去化78%

2018年

9月,30次开盘,共推10207套房源,平均去化73%

10月,14次开盘,共推6868套房源,平均去化73%

9月开盘数据▼

1、9月开盘30次,共推10207套房源,比8月上涨255%,比去年9月下降13%。

平均去化73%,比8月下降6%,比去年同期9月下降10%。

2、价格上,对比去年同期开过盘的项目:

锦艺金水湾、谦祥钱隆城上涨1000元左右

绿地澜湾、升龙御玺上涨500元左右

康桥香溪郡、和昌林与城与去年同期基本持平

3、推盘最多的是金水区(5个),其次是中牟(4个)和平原新区(4个),惠济、管城各有3个项目开盘,中原、经开、高新、新郑、各有2个开盘项目,郑东新区、二七、荥阳各只有1个项目开盘。

4、9月有4个清盘项目,三家都是融创的,中原大观、金水府、中原宸院。另一家是保利心语,三环内稀缺盘。去化80%以上的项目占到一半以上,去化50%以下的项目有5个。

明显现象是各项目去化差异拉大,冷热不均,无法再用单一维度一概而论。

5、泉舜上城、升龙御玺位置都很不错,可前者价格过高、后者开好感败光户型不佳,都去化惨淡。

正商美誉铭筑推出LOFT公寓去化也一般。今年公寓市场储量充足,在售待售近70个项目,但满足主城、有地铁、小面积的新产品依旧稀缺。

蓝光的高层卖出了周边洋房的价格,直接影响去化。平原新区不限购,但消费者对其价格还是非常敏感的。在推盘的4个项目中,反观建业、华润,以跌破7的价格,成功以价换量。潜在需求一直都在。

6、同样成功以价换量的还有绿博的金科天籁城和滨河的融侨府。天籁城洋房13000元/平,这在之前是不敢想象的,推货不多,有效去化;融侨府高层15500元/平,虽是毛坯但价格对比周边直接少了两三千,加上小户型,明显就是冲着去化来得。

10月开盘数据▼

1、10月开盘14次,共推6868套房源,相较去年10月下降6%。

平均去化73%,与9月基本持平,比去年10月下降4%。

2、价格上,对比去年同期开过盘的项目:

美景东望上涨1000元左右

长基雁月湾上涨500元左右

锦艺四季城、鑫苑名城、康桥香溪郡与去年同期基本持平

3、10月各区推盘都不多,去化上依旧冷热不均。大多项目去化都在60—80%之间,表现力不及今年上半年。但美景东望不负众望,高层清盘,洋房去化91%。鑫苑国际新城的公寓产品也达到96%的去化,优势明显的项目吸引力犹在。

一些项目相比今年早些月份的开盘数据,价格确有松动,三环内的金水世纪城只开到12500元,郑州孔雀城均价8千多还出现7字头房源,最终以价换量的效果还不错。

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1.市场温度下降,主城外区域加速以价换量。目前总体的市场温度相对之前,的确降了,热度没有那么高了。这是客观事实。从两个方面看,一个是量,一个是价。从环郑区域,平原新区,跌破了7,有各别楼盘打出了6500左右的均价,荥阳,绿博,洋房13000,高层9000+,南龙湖跌破8,这些都在说明了量有所下降,价有所松动,房企在营销上加速以价换量的策略。


2.主城价格依然扎实,市场分化明显。同时我们也要注意到,是环郊开始松动,主城还是比较抗跌的,以美景美境为代表项目已经打响主城价格保卫战,限价卖,热销,项目营销出现比较明显的分化,四环沿线,14000的价格还是比较扎实。从2016年郑纺机郑州开始上涨,到2016年10月份开始调控,到如今的两年后的十月份,郑州的房价还是相对稳定的,这两年四环沿线均价基本还是维持在13500,郑州的供需相对健康,郑州的购房者思维启动慢,退潮慢,相对来说比较稳定。

3.调控的目的是稳定,不要再期待暴涨。这一段先是传闻中牟新郑荥阳将取消限购,接着这两天又流出了普罗旺世理想国通知客户取消限购的微信截图;今天新华社再次发文:决不会允许房地产调控半途而废。不要再去试图从心理预期上给购房者打鸡血,限购并不是左右房价的一个关键因素,调控政策不会那么快就放松,中央已经明确提出要坚决遏制房地产上涨,落实房住不炒,建立长效机制,调控短时间尤其是今年立即取消限购是不现实的,限价适当放松,倒是符合市场规律的,让价格回归市场。

4.想对购房者说的是:用平常心去看待现在的市场。如果没有经历过2016年以及2017年的巅峰楼市,你就会觉得现在的楼市已经很好了。但是你经历了巅峰期,再来看现在的市场,好像就不那么恰如人意了。这是我们的参照物不同,我们不能拿正常的市场,和巅峰市场相比。巅峰,就意味着没有持久性,不能把疯狂当常态。

如今我们更应该做的,是努力去认知这个市场,认知自己的城市,以及认清自己的需求,置业计划,这样才能买到合适的房子。 

 

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